引越し後の部屋の現状回復をした写真。

引越し時の原状回復のトラブル対処法の共通の認識と契約の確認

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アパートやマンションなど賃貸住宅の契約に際して注意しておきたいのが、退去時の原状回復について。

原状回復に関するトラブルは引越しの際に一番多く、時に訴訟まで発展するなど私たちにとって、身近で大きな負担となりえる問題です。

引越しを考える場合には避けて通れないこの問題について、認識を深めておいて損はありません。トラブルになる前にその芽を摘んでおくのが最善の策ですから、面倒と思わずにチェックしておきましょう。

引越しの際の原状回復をめぐるトラブル

原状回復とは、必ずしも引越してきたとき同じ状態に戻すということではありません。住宅はいわば消耗品を集めて作られているわけで、当然ながら経年変化による損傷は起こりえます。

居住する人の責任とはいえない部分まで、大家や管理会社が修繕費として請求したり、敷金や保証金を返還しないなど、退去時の原状回復をめぐるトラブルは絶えることなく、逆に増加傾向にあるほどです。

このような風潮を受けて、国土交通省住宅局では平成10年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という文書をまとめました。その後、平成16年、平成23年と2度の改訂を受け、充実した内容となっています。

原状回復をめぐるトラブルが急増したことを受け、平成10年3月、当時の建設省は、原状回復に関する裁判例等を集約し原状回復に関する費用負担等のルールに関するガイドラインを公表しました。
平成16年2月には、その後の裁判例等を踏まえた改訂がなされました。
一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会(全宅管理)

原状回復問題の回避、解決には共通の認識が必要

あまり知られていないこの文書ですが、国土交通省では契約の当事者である大家さんと賃借人はもちろん、仲介業者や管理会社の人たちにも活用を求めています。

一般の貸借人である私たちはこの文書を持って、賃貸住宅の契約時に役立てることが後々のトラブル回避につながると思います。

原状回復は退去時の問題ですが、この問題を回避、あるいは解決するには最初の契約時に貸主、借主がともに以下のポイントについて、共通の認識を持っておくことが大切です。

  • 物件の状態を確認する
  • 原状回復の責任範囲
  • 原状回復の具体例
  • 相談窓口・訴訟

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン とは

全部で170ページを超えるもので、すべて読むにはじっくりと時間をかけなければなりません。ですので、まずその概略と重要なポイントを簡単にお伝えします。

  1. 第1章では、現状にかかるガイドラインと題して、原状回復に関するトラブルを未然に防ぐため、入退去時の状態確認を徹底することを求めています。
  2. また、あらかじめ原状回復に関する条件を取り決めておくことも重要なポイントです。それから、賃借人の原状回復義務の範囲、負担の対象などについて記載されています。第2章ではトラブルが起こってしまった場合の解決方法として、一般の裁判とは異なる訴訟手続きや紛争処理、朝廷や仲裁について説明されています。
  3. 第3章では原状回復トラブルで裁判になった場合の判例、事例が記載されています。

このガイドラインは、トラブルが急増し、大きな問題となっていた賃貸住宅の退去時における原状回復について、原状回復にかかる契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にして、賃貸住宅契約の適正化を図ることを目的に、当時の建設省(現、国土交通省)が平成8年~9年度に「賃貸住宅リフォームの促進方策」の検討について.不動産適正取引推進機構に委託し、その中で、「賃貸住宅リフォームの促進方策検討調査委員会(ソフト部会)」(委員長:執行秀幸 国士舘大学法学部教授(当時、現、中央大学法科大学院教授)において平成10年3月に取りまとめ公表されたものです。
国土交通省

原状回復に関するトラブルバスター~その1.物件の状態を確認しよう

国土交通省発行の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の第1章では入居時の住宅の状態を確認し、記録することを勧めています。

原状回復をめぐるトラブルでは貸主と賃借人との間で、「入居時の住宅の状態」が確認されていること、そしてそれを記録しておくように求めています。

ポイント

  • 入退去時の物件状況及び原状回復確認リストを利用
  • 明け渡し時の条件について契約書の記載を確認
  • 賃借人の修繕負担について具体的な契約を結ぶ

入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の中に、「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」の例が記載されていますので、そのまま利用してもいいでしょう。

入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト。

参考:国土交通省

レンタカーを借りたことがある方はよくわかると思いますが、レンタカーは貸出時にレンタカー会社のスタッフと利用するユーザーが、一緒に自動車の状態を確認し、傷や破損があれば書類に記載します。多くは自動車のイラスト上に○囲みで、傷やへこみの状態をコメントしておきます。

住宅でも同様に契約前の確認をしておくべきで、貸主や仲介業者、管理会社のスタッフと一緒に確認をし、平面図に書き込みをしたり写真やビデオを撮っておくなど、確認資料を確保しておくとよいでしょう。

こうしておけば、退去時にトラブルとなった際に証拠資料として活用することが可能です。

明け渡し時の条件について契約書の記載を確認

貸借契約を結ぶ際に原状回復について、その内容が記載されているかどうかも確認しておきましょう。明け渡しの際の原状回復については、特に契約書に定めがない場合も多くあります。

明け渡し時の条件について契約書に記載がないこと自体は違法ではなく、契約書をよく読まずに契約してしまうと退去時のトラブルの原因となります。

契約書に明け渡し時の条件が記載されていない場合は、具体的な条件について貸主とよく話し合い、双方合意のもとで契約事項に加えておくべきです。

賃借人の修繕負担について具体的な契約を結ぶ

通常では設定されない賃借人の修繕負担について、「特約」というかたちで契約が付帯されている場合があります。たとえばペットの飼育などによる退去時のクロスや床の張り替え費用負担などです。

しかし、この特約についても、賃借人自身がその義務を負うことを認めていなければなりません。

ペット飼育可の集合住宅が増えていますが、退去時にどのような原状回復義務があるのか、そしてその金額についても事前に十分な説明を求め、特約にかかる費用負担が正当な理由であること、その金額が常識的なものであること、を確認しておきましょう。

ちなみに、3LDK程度の広さの場合、室内のクロス張り替え費用は少なくとも50万円程度はかかります。契約時にきちんと具体的な契約を結んでおくことは大変重要です。

原状回復に関するトラブルバスター~その2.原状回復の責任範囲

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいた契約書では、住宅の損耗については二通りの原因があるとして区分されています。

ひとつは住人の使用によって発生した損耗であり、もうひとつは住人の使用とは関係なく起こる損耗です。

当然のことながら、住人によって発生した損耗であれば、賃借人が退去時に原状回復のための費用を負担しなければなりません。

ポイント

  • 経年変化、通常の使用による劣化は原則として原状回復に含まれない
  • 基本的な原状回復の考え方の確認
  • 賃貸人による原状回復の責任範囲は原則として最小範囲

経年変化は原状回復には含まれない

住人の有無にかかわらず消耗品である住宅は、経年変化によって劣化が起こります。また、住人が故意に、あるいは過失として住宅の一部を壊してしまう場合もあります。

ガイドラインの中で、原状回復とは「通常の使用、あるいは故意・過失など賃借人によって損壊や劣化が発生した場合の復旧義務」としており、経年変化に関する部分は原則的には原状回復に含まれません。

タイプ別築年数別の理論賃料指数。参考:株式会社三井住友トラスト基礎研究所

経年変化や通常の使用での劣化や摩耗は、契約時にどの程度の範囲で原状回復をするか取り決められますが、貸主が賃借人に対して、もともと設置されていた設備よりも高価なものやグレードの高いものを補償させようとするケースも見受けられます。

基本的な原状回復の考え方

A:経年変化や通常の使用において損耗するもの。⇒これは賃料の中に含まれると考えられるので、賃借人が負担する必要はない。

B:住人の使い方による損耗⇒賃借人に原状回復の義務があり、貸借人の負担費用額が検討されるべき。

A+B:通常の使用や経年変化で発生する損耗でも、住人の手入れや管理が悪いために劣化や損傷が拡大したと考えられる場合は、賃借人に原状回復義務が生じ、負担費用を検討する必要がある。

C:古くなった設備を最新にものに交換したりするなど、建物価値を増大させるような修繕を行う場合には、賃借人に費用負担の義務はない。

賃貸人による原状回復の責任範囲は最小範囲

また、賃借人による原状回復の負担範囲ですが、原則的には最少範囲となります。

たとえば壁紙の破損や畳の焼け焦げなどは、破損した壁一面のみの張り替え、畳なら焼け焦げた一畳のみの交換、ということになります。

周囲の壁紙や畳と色が合わないというような理由で、賃借人に全面交換を負担させることは妥当ではありません。損耗した部分以外の修繕費はG=建物価値の向上とみなされ、貸主が原状回復以上の利益を得ることになるからです。

原状回復に関するトラブルバスター~その3.原状回復の具体例①

原状回復について、以下の責任範囲を用いた具体例を挙げておきましょう。

A:経年変化や通常の使用において損耗するもの。⇒これは賃料の中に含まれると考えられるので、賃借人が負担する必要はない。

B:住人の使い方による損耗⇒賃借人に原状回復の義務があり、貸借人の負担費用額が検討されるべき。

A+B:通常の使用や経年変化で発生する損耗でも、住人の手入れや管理が悪いために劣化や損傷が拡大したと考えられる場合は、賃借人に原状回復義務が生じ、負担費用を検討する必要がある。

C:古くなった設備を最新にものに交換したりするなど、建物価値を増大させるような修繕を行う場合には、賃借人に費用負担の義務はない。

床の場合

  • 畳の表替え(裏返し)、フローリングワックスがけ…C
  • 家具の重みによる床やカーペットのへこみ…A
  • 畳の変色、フローリングの色落ち…A
  • 飲み物などによるカーペットのシミ、カビ…A+B
  • 冷蔵庫下のサビ跡…A+B
  • 引越し作業でついたひっかき傷、落書き…B
  • 雨の吹込みなどで生じた畳やフローリングの変色…B

壁、天井の場合

  • テレビ、冷蔵庫の後ろにできる黒ずみ、電気やけ…A
  • ポスターや絵画の貼りあと…A
  • エアコンの取り付け穴…A
  • クロスの変色、壁の画鋲あと…A
  • 台所の油汚れ…A+B
  • 結露によるカビ、シミ…A+B
  • タバコのヤニ、臭い…B
  • 壁のくぎ穴、ねじ穴…B

その他

網戸の張り替えはG、地震で破損したガラスなどはA、ペットによる柱の傷や臭いはBに区分されます。

また、ハウスクリーニング、エアコンの内部洗浄、浴槽交換はG、カギの交換は通常Aですが、カギの紛失や破損による交換はB、庭の雑草取りもBとなります。

このほかにも気になる部分がある場合には事前に貸主と協議しておきましょう。また悪徳業者の横行も最近は多くみられます。無駄な出費や詐欺行為にならないように、引越し時の収納方法と荷造りがはかどる梱包法のコツの記事内に「悪徳業者、リフォーム詐欺に注意」が記載してあります。ぜひチェックしてみてください。

原状回復に関するトラブルバスター~その3.原状回復の具体例②

原状回復の修繕範囲についてですが、原則として最少単位で行われますので、周囲との色合わせ、模様合わせは賃借人の負担とはなりません。

賃借人が負担すべき原状回復工事の単位目安は以下の通りです。

  • 畳:1枚単位。表替えか裏返しかは損耗の程度による。
  • カーペット、クッションフロア:1部屋単位。
  • フローリング:最低㎡単位。

ちなみに経年変化によってカーペットなどの価値は減少するので、使用年数に応じて賃借人の負担割合は減額されていき、耐用年数に応じて最終残存価値は1円まで下がります。

壁のクロス:最低㎡単位、もしくは一面単位。ただし、タバコのヤニで変色したり、臭いが染み付いたりした場合には、部屋全体のクリーニングやクロスの張り替え費用は賃借人の負担とされる。

  • ふすま、障子:1枚単位。ふすまや障子は消耗品なので経年変化は考慮しない。
  • 柱:1本単位。経年変化は考慮しない。

主な設備の耐用年数

その他、原状回復負担費用算定上の主な設備の耐用年数は下記のとおりです。これらは耐用年数経過時点で残存価値は1円となります。

  • 耐用年数 5年のもの:流し台
  • 耐用年数 6年のもの:エアコン、クーラー、ストーブなどの冷房器具、暖房器具
  • 冷蔵庫、ガスレンジ、インターホン
  • 耐用年数 8年のもの:主として金属製以外の家具(書棚、たんす、戸棚、茶だんす)
  • 耐用年数15年のもの:便器、洗面台等の給排水・衛生設備
  • 主として金属製の器具・備品

その他、建物と同じ耐用年数が適用されるものとして、ユニットバス、浴槽、下駄箱など建物に固着していて、分離することができないものが挙げられます。

実際の契約書の不備、項目の不足に注意

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、契約書における原状回復の条件部分の書式、賃借人が負担する単位、耐用年数に応じた減額について、原状回復工事費用の目安単価を書き込むための書式などが網羅されています。

入居時の契約書とよく見比べて、実際の契約書に不備や項目の不足がある場合には、大家さんや仲介業者、不動産屋、管理会社などと十分に協議しておきましょう。

また、特約事項はこれらの項目とは別に例外として契約されますので、特約部分の有無とその内容についても事前に十分検討、協議しておきましょう。

特約による責任義務は、本来賃貸人が負うべきものを、賃借人が負担することを承諾するものです。賃借人に不利な条件にならないよう注意してください。

原状回復に関するトラブルが起こってしまったら

原状回復に関するトラブルは入居契約時に十分な建物確認と、原状回復負担の取り決めによって回避したいものですが、不幸にしてトラブルとなってしまったらどうすればいいのでしょうか。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の第2章にはトラブルの解決に利用されるさまざまな制度について書かれています。

少額訴訟手続

平成10年の民事訴訟法改正で施行された制度で、民事訴訟のうち、60万円以下の金銭の支払いを求める訴えを原則1回の審理で解決する審理手続きです。

この制度で特徴的なのは支払いを認める判決において、分割払いや支払いの猶予、遅延損害金の免除などを合わせて言い渡すことができます。

敷金返還を求める裁判や、原状回復にかかるトラブルでの活用が望まれています。

調停

民事調停や司法調停と呼ばれるこの制度は、民事紛争に際して裁判所などの調停機関があっせんや仲介を行うものです。

民事調停法の定める手続きに基づいて当事者双方の譲歩を引き出し、現実的な解決を図るものであり、訴訟よりも手続きがかんたんで迅速な解決が望めます。

また、司法調停以外にも国民生活センターなど紛争を調停する機関があります。

仲裁

法律に関する紛争の処理を、裁判所ではなく仲裁人の判断にゆだねる紛争解決法で、弁護士、司法書士、行政書士などが主に仲裁人を務めます。

これらの中立的な第三者が仲裁して紛争の解決をはかることを、裁判外紛争処理制度(ADR=Alternative Dispute Resolution)といい、近年利用者が増えています。

その他の相談窓口

その他の相談窓口として、全国の消費生活センターがあります。また、国民生活センターにも紛争解決のためのADR紛争解決委員会が設けられています。

NPO法人日本住宅性能検査協会では、敷金診断士という資格を認定しています。

同協会では原状回復トラブルの原因として、賃貸側に有利な契約条項、契約当事者同士の誤解や思い込み、賃借人の泣き寝入り傾向、紛争金額が少額であること、を挙げています。

敷金診断士は、プロフェッショナルである賃貸人と素人である賃借人の間に立って、双方が対等の立場で公平・公正にトラブルの解決に向かうようサポートをします。

具体的には適正な原状回復費用の査定を行い、正当な敷金・保証金の返還に努める、ということです。

まとめ~原状回復のトラブル対処は共通の認識と契約の確認

引越し時の原状回復を巡っては、費用負担でトラブルがおき訴訟に繋がるケースもあります。また、本来必要のない費用まで負担していることも。

不要なトラブルに巻き込まれたり、不要な負担を強いられて損をすることがないようにするために、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って、知っておいて欲しいことの概要をお伝えしています。

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